주택저당증권(MBS)의 조기상환 위험이 투자수익률을 변화시키는 메커니즘

주택저당증권(MBS)이 우리 지갑에 미치는 영향

우리가 은행에서 주택담보대출을 받을 때, 그 대출금들이 모여 거대한 금융 상품으로 재탄생한다는 사실을 알고 계시나요?

주택저당증권 줄여서 MBS라고 부르는 이 상품은 부동산 금융 시장의 핵심 핏줄과 같습니다.

일반 투자자들에게도 안정적인 현금 흐름을 제공하는 매력적인 투자처로 꼽히지만, 여기에 숨겨진 거대한 변수가 하나 있습니다.

바로 조기상환 위험입니다.

많은 사람들이 이 상품에 투자할 때 매월 들어오는 이자 수익만 바라보곤 합니다.

하지만 원금이 예상보다 빨리 들어오거나 늦게 들어오는 현상이 발생할 때, 우리의 투자 수익률은 롤러코스터를 타듯 크게 흔들리게 됩니다.

이 현상이 정확히 어떤 방식으로 우리의 수익에 타격을 주는지, 그리고 어떻게 대처해야 하는지 자세히 살펴보겠습니다.

조기상환의 실체와 두 가지 얼굴

조기상환이란 말 그대로 대출을 받은 사람이 만기가 되기 전에 원금을 미리 갚아버리는 행동을 뜻합니다.

주택담보대출 차주들이 왜 돈을 빨리 갚을까요?

가장 흔한 이유는 이사를 가거나 집을 팔 때입니다.

또 다른 결정적인 이유는 금리 하락입니다.

내가 연 5퍼센트로 대출을 받았는데 시장 금리가 연 3퍼센트로 떨어졌다면, 당연히 대출을 갈아타고 싶어질 것입니다.

투자자 입장에서 이 조기상환은 두 가지 상반된 상황으로 다가옵니다.

금리가 내릴 때 발생하는 조기상환은 투자자에게 재앙에 가깝습니다.

왜냐하면 높은 이자를 받을 수 있는 권리가 강제로 박탈당하고, 자금은 이미 금리가 낮아진 시장에 다시 풀리기 때문입니다.

반대로 금리가 오를 때는 조기상환이 뚝 떨어집니다.

차주들이 낮은 이자율의 대출을 유지하려 하기 때문입니다.

이를 전문가들은 수축 위험과 연장 위험이라는 용어로 설명합니다.

금리 변동이 만들어내는 수익률의 반전

금리가 하락하는 시기에 주택저당증권 투자자는 심각한 딜레마에 빠지게 됩니다.

시중 금리가 떨어지면 채권 가격은 보통 오르기 마련입니다.

일반 채권에 투자했다면 큰 자본 차익을 얻었을 시점입니다.

하지만 주택저당증권은 대출자들이 원금을 왕창 갚아버리는 바람에 예상치 못한 현금 폭탄을 맞게 됩니다.

이 현상을 구체적으로 살펴보겠습니다.

• 높은 금리로 이자를 주던 대출 자산이 강제로 회수됩니다.

• 투자자는 손에 쥔 원금을 현재 낮아진 금리로 다시 투자해야 합니다.
• 결과적으로 전체 포트폴리오의 기대 수익률이 급격히 떨어집니다.
• 채권 시장에서 기대했던 자본 이득의 기회를 놓치게 됩니다.

이러한 메커니즘 때문에 이 상품은 일반 채권과 완전히 다른 가격 움직임을 보입니다.

금리가 내릴 때 가격이 오르지 못하고 상단이 막히는 현상이 발생하는데, 이를 금융 시장에서는 음의 볼록성이라고 부릅니다.

투자자 입장에서는 매우 불리한 조건이 만들어지는 셈입니다.

트렌치 구조를 통한 위험 관리 전략

조기상환 위험이 이렇게 크다면 일반 투자자들은 어떻게 대처해야 할까요?

금융 시장에서는 이러한 위험을 분산하고 투자자의 성향에 맞게 재조립한 트렌치 구조라는 해법을 마련해 두었습니다.

주택저당증권의 원리금 수취권을 위험 부담 능력에 따라 여러 조각으로 나눈 것입니다.

안정적인 현금 흐름을 선호하는 투자자는 선순위 트렌치를 선택합니다. 이 구간은 조기상환의 충격이 상대적으로 덜 미치도록 설계되어 있습니다.

반면 높은 수익률을 추구하는 공격적인 투자자는 후순위 트렌치나 이자만 따로 떼어낸 증권을 선택하기도 합니다.

자신에게 맞는 트렌치를 고르는 것이 비용 효율적인 투자 성과의 핵심입니다.

전문가들은 단일 상품에 직접 투자하기보다 이러한 구조화 상품이나 관련 펀드를 통해 간접 투자하는 것을 권장합니다.

개인 투자자가 매달 변동하는 조기상환율을 직접 예측하고 대응하기란 거의 불가능에 가깝기 때문입니다.

흔히 하는 오해와 진실

주택저당증권에 대해 사람들이 가장 많이 오해하는 부분은 국가나 공공기관이 보증하므로 원금 손실 위험이 전혀 없다는 생각입니다.

정부 산하 기관이 발행한 상품은 신용 위험, 즉 채무 불이행 위험이 매우 낮은 것은 사실입니다.

하지만 신용 위험이 낮다고 해서 투자수익률 변동 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

또 다른 오해는 금리가 오르면 이 상품 무조건 손해를 본다는 시각입니다.

앞서 살펴본 바와 같이 금리가 오를 때는 조기상환이 줄어들면서 투자 기간이 늘어납니다.

이때는 오히려 예상치 못하게 높은 이자율을 오랜 기간 향유할 수 있는 기회가 되기도 합니다.

따라서 단순한 금리 등락보다는 차주들의 행동 양상과 주택 시장의 거래량을 함께 읽어내는 안목이 필요합니다.

실전 투자에서 기억해야 할 핵심 원칙

성공적인 투자를 원한다면 거시경제 지표와 부동산 시장의 움직임을 동시에 주시해야 합니다.

주택 매매 거래량이 급증하고 대출 갈아타기 바람이 불면 조기상환율이 치솟는다는 신호로 받아들여야 합니다.

반대로 부동산 시장이 얼어붙고 거래가 실종되면 현금 회전율이 떨어져 예상과 다른 투자 기간이 설정될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

자산을 운용할 때는 한 가지 만기의 상품에 전 재산을 올인하는 방식을 피해야 합니다.

다양한 발행 시점과 조건을 가진 상품들에 분산 투자하여 조기상환으로 인한 충격을 상쇄하는 것이 현명합니다.

금융 상품 설명서를 꼼꼼히 읽어보고 가중평균만기 지표가 어떻게 산출되었는지 확인하는 습관을 들여보시기 바랍니다.